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內容來自sina新聞
【長沙樓市11月開盤預告】
SOHO中國為何大規模拋售上海商業地產?SOHO中國董事長潘石屹公開回應稱,SOHO中國在上海投資近500億元,占總量的75%。公司同時看好北京、上海未來的市場,目前,正在優化投資結構,增大在北京的投資,達到兩地平衡。據統計,SOHO中國目前在上海項目多達11個,投資額287億元人民幣。
薛建雄認為,SOHO中國近幾年在上海的投資大於北京,恰恰與商辦市場行情背道而馳。據安信國際的報告,2012年一季度至今年第三季度,北京寫字樓的租金增長瞭73%,上海僅增長瞭18%。
上海本是SOHO中國頗為倚重的一個區域市場。自2010年開始,SOHO中國在上海大量收購項目。根據2013年中報,SOHO中國在上海的11個項目中,有9個項目處於在建或規劃設計狀態,僅世紀廣場滿租,而中山廣場的可售面積則已售出72%。一位不願透露姓名二胎房屋銀行年息怎麼貸款比較會過件的業內人士稱,要想同時撬動這麼多項目,SOHO中國確實有些吃不消。
SOHO中國欲整售上海三項目 轉型遇阻?
一位商業地產公司投資部高管指出,當初SOHO是以散售為模型來測算地價的,現在轉做持有運營,租金不夠支持。而外灘地塊的官司,復星首輪勝訴,二審結果還未明。"這也打擊瞭老潘投資上海的信心。"
按照報價,以總建築面積匡算,這三個項目可以為SOHO中國回籠120億元的現金。據測算,三個項目的買入成本約56億元,以增值30%保守估算,SOHO中國可套現超過70億元。上述知情人士透露,SOHO中國是希望在成本上加一點溢價,海倫廣場和虹口SOHO計劃的交易方式是,境內或境外100%股權轉讓,而靜安廣場則需要雙方協商。
據SOHO中國今年9月發佈的中期業績報告顯示,SOHO中國此番拋售的三個項目,目前均未建成。其中,靜安廣場總建築面積約7.6萬平方米,辦公部分約3.6萬平方米,住宅部分約1.4萬平方米,商業面積近3700平方米。虹口SOHO總建築面積約9.55萬平方米,可租面積約7萬平方米。海倫廣場總建築面積16.9萬平方米。
上述三個項目二胎房貸 二胎房貸條件利率多少免費諮詢試算雖然都在上海市中心,但曹傢渡及四川北路板塊與南京西路以及淮海路的租金相差甚遠。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-11-14/11083724045.shtml
克而瑞研究總監薛建雄認為,出售這幾個項目的主要原因在於SOHO中國看不到項目未來的收益。"以現在的成本,到時候租金減去大樓維護和管理費用後,回報率不到5%"。他認為,SOHO中國一年前宣佈轉型持有商業,而現在又開始整售三個項目,業內自然聯想為不堪資金壓力的結果。
萊坊國際上海研究咨詢部董事楊悅晨分析,四川北路寫字樓目前實際成交租金5元/平方米/天左右;曹傢渡板塊僅一個悅達889品質較好,寫字樓租金在7元/平方米/天左右,而該板塊很多品質不高的寫字樓租金都低於5元/平方米/天。
繼去年宣告轉向大規模自持商業地產一年多後,SOHO中國(00410.HK)突然曝出要整售上海三個商業項目--位於靜安區曹傢渡板塊的靜安廣場,位於虹口區的海倫廣場、虹口SOHO。這三個項目均為SOHO中國在2011年買入。
一名知情人士透露,靜安廣場項目實際上還在靜安地產集團手中。2011年4月,靜安地產宣佈以約16億元的價格轉讓給SOHO中國,原本預計到明年3月才可完成這次轉讓,雖然它付瞭大部分錢,但還要再支付一筆資金才可正式擁有這個項目。
SOHO中國曾在去年3月宣佈轉型,即2012年,銷售物業占比約為25%,自持的投資物業占比約為75%。未來,將持續提高其在自持投資物業中所占的比重,2015年之後所有資產都將是自持投資物業。
但SOHO中國目前的資金收入不抵開發成本。據其2013年中報,soho中國租金收益方面實現營業額25億元,核心凈利潤(不含投資物業評估增值)5.37億元,租金收益僅為8610萬元,這意味著,開發收益仍然占據絕對主導地位。有證券分析師稱,SOHO中國的商業模式在中國資本市場還要經受考驗。
從數據上看,SOHO中國眼下的資金狀況依然穩健。截至6月末,SOHO中國擁有的現金約152億元;凈資產負債率為14.3%,遠低於同業水平。
核心提示:出售這幾個項目的主要原因在於SOHO中國看不到項目未來的收益。"以現在的成本,到時候租金減去大樓維護和管理費用後,回報率不到5%"。
知情人士稱,靜安廣場對外報價為4.2萬元/平方米左右,虹口區兩個項目的對外報價均為3.2萬元/平方米左右。SOHO中國希望年內可以把這3個項目全部出售。咨詢過的買傢認為,上述三個項目都還在進行地下施工,價格貴瞭。
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